Nota Publicada originalmente en Septiembre de 2013
Después de 7 años, EIDICO lanza un nuevo barrio en Villa Nueva: Santa Ana. Será el número 12 del emprendimiento y tendrá un área de lotes incluyendo una laguna, otra con casas entregadas llave en mano, y una tercera con edificios de departamentos y centro comercial. El futuro de este megacomplejo, los problemas con los accesos, las ventajas y riesgos del sistema que lleva adelante la empresa fueron parte de una extensa charla con el gerente general de la compañía, Matías Salinas.
Santa Ana estará pegado a San Isidro Labrador. Sobre la calle Italia se ubicará el segmento de densidad media, con departamentos y un área comercial. Atrás, las Casas de Santa Ana, en un área abierta, por lo que no tendrán expensas. Y con acceso sobre una calle que correrá paralela al arroyo Claro, que cruza la zona, se ubicará el barrio cerrado (ver Cómo será…).
-¿Cuándo sale a la venta Santa Ana?, pregunto Gallaretas a Salinas. -No es una venta, como siempre en nuestro sistema, es una suscripción, la persona adhiere a un fideicomiso. Y el lanzamiento es a mediados de este mes. Tanto para 200 lotes del barrio cerrado como para una primera etapa de las Casas de Santa María.
– ¿Cuáles serán los valores a los que saldrán las unidades? -Los lotes a un promedio de $ 450.000 y las casas a unos $ 950.000, como siempre, totalmente en cuotas, en pesos.
-¿Cómo manejan las cuotas en pesos con una inflación en alza? -Nuestros contratos son en pesos, y siempre los ajustes han sido menores a la inflación. Esto es porque negociamos grandes volúmenes con los proveedores y porque la recesión de los últimos años nos ha permitido conseguir mejores costos. También tenemos historia de buenos pagadores. En general, hemos ajustado las cuotas entre un 50 y un 60% por debajo de la inflación; hoy ese ajuste es de alrededor del 12 al 14% anual.
-¿Los compradores aceptan esos reajustes de cuota o creen que compraron con cuota fija? -Quienes suscribieron con nosotros sí, porque saben cómo es el sistema. El problema es con la reventa, que creen que compran un precio fijo y ahí se produce ruido.
-Pero hubo barrios, como San Rafael y San Gabriel, que se demoraron en la entrega. ¿No fue por el impacto de la inflación?
-Si, porque nuestra tradición era no aumentar la cuota en los primeros 4 años del contrato. Y ahí nos afectó. Tuvimos que hacer una asamblea con todos los propietarios para explicarles la situación y que había que duplicar la cuota para poder destrabar las obras. Ahora ya los estamos entregando (ver Otros dos santos). Pero es que nuestro sistema es diferente al de otros desarrolladores, como Nordelta, para citar a uno que está cerca. Nosotros no invertimos capital propio, sino que administramos el dinero de los suscriptores a cambio de un honorario de gestión. Por eso no hay costo financiero. Y el inversor participa del margen de ganancia, aunque también asume el riesgo empresario del proyecto. Así, quien suscribió en los comienzos un terreno en Santa Bárbara a 30.000 dólares y hoy vale 300.000 se quedó con la diferencia, no nosotros. O quien pagó, más acá en el tiempo, 30.000 por uno en Santa Teresa que ahora vale 120.000.
-EIDICO ha lanzado ya una docena de barrios en Villa Nueva. Pero no parece haber un masterplan claro sobre cómo se arma el emprendimiento. No hay definición de espacios comunes, de accesos, de servicios que unan a todos los barrios. Y eso genera dificultades a los propietarios.
-Nuestro esquema, a diferencia de otros desarrolladores, es que no somos dueños del capital, como le decía, pero tampoco de la tierra. Tenemos opciones de compra sobre las tierras de lo que fue la Estancia de De Marchi, donde está Villa Nueva, pero fuimos adquiriendo los terrenos de a poco. No tenemos el 100% de la tierra asegurada y por eso no podemos tener un plan previo, un conjunto. Fuimos negociando caso por caso.
-Eso genera dificultades con temas como los accesos, que EIDICO no construyó. Por ejemplo, la avenida de Todos los Santos…
-Nosotros teníamos un plan para hacerla, pero la Municipalidad no las sacó luego del accidente de La Bota, cuando falleció una vecina de San Isidro Labrador atropellada por el tren (N.de la R., fue a fines de 2010). El plan que teníamos era terminar el Boulevard con un aporte de los vecinos: proponíamos una cuota para hacer la infraestructura faltante. Pero se hizo cargo la Municipalidad, que cobra un plus en los impuestos para hacer esas obras. Nosotros no cargamos más con esa responsabilidad. Nosotros no podíamos comprometernos con algo que no era nuestro, siempre los desarrollos de EIDICO son una sumatoria de aportes de todos. Pero aquí la Municipalidad decidió hacerlo por su cuenta.
-Algo parecido pasa con la Asociación Vecinal Villa Nueva, que debería ocuparse de los temas comunes a todos los barrios, pero algunos se niegan a integrarla. Los aportes a la AVVN, a diferencia de en Nordelta, no son obligatorios.
-Todos los barrios de Villa Nueva que controla EIDICO están en la AVVN. Pero cuando se empiezan a administrar solos, nosotros no podemos obligarlos a participar, no podemos hacer nada con la realidad individualista de algunos propietarios. Santa Catalina y Santa Clara se fueron de la AVVN, decidieron aislarse del resto. Aunque nosotros insistimos en que, por ejemplo, el plan de seguridad conjunta de toda Villa Nueva que se discutió, y que Gallaretas publicó en su momento, era un beneficio para todos e implicaba una rebaja muy importante en los costos de seguridad de todos los barrios. Pero es una decisión de cada uno.
-Ese impulso individualista, como usted lo llama, genera otros problemas. Como por ejemplo con la provisión de agua a todos los barrios. Algunos tienen pozos, otros planta de potabilización. Se podría hacer un sistema más sustentable entre todos…
-Cada barrio tiene su propia fuente de provisión de agua, y la sumatoria que puedan hacer, insisto, es responsabilidad de los barrios.
-¿Cómo será la provisión de agua de Santa Ana?
-Tendrá que conectarse a la red que está construyendo AySA.
-Pero las obras de esa red vienen demoradas. ¿Está garantizado que se hará?¿Les dieron la aprobación, la factibilidad del barrio, sin la provisión de agua asegurada?
-La factibilidad del barrio se pide luego de que se hace la suscripción. Yo sólo convoco a la suscripción, antes no se puede presentar el proyecto del barrio para su aprobación en la Municipalidad. Ellos exigen obras de infraestructura que no están listas hasta 3 o 4 años después del arranque.
-¿Qué pasa si después la Municipalidad no otorga la factibilidad, si no aprueba la construcción del barrio y la gente ya pagó cuotas?
-Eso nunca pasó. Pero le recuerdo que nosotros invitamos a participar de un negocio. La ganancia es mayor que en otros modelos, pero acá también hay riesgo empresario que corre el suscriptor.
-Volviendo al tema de la infraestructura general de Villa Nueva. Hay barrios que muestran más desarrollo que otros. Unos tienen instalaciones hechas por los vecinos, parquizaciones, y otros no. ¿Cuál es la razón de las diferencias?
-La infraestructura y la calidad de la misma es hoy responsabilidad de los propietarios. Villa Nueva tiene una potencialidad enorme, porque tiene una densidad de habitantes muy baja, el 50 por ciento de la superficie son espacios verdes o lagunas, no hay edificios de densidad media más que en Vila Vela. Pero los vecinos se tienen que convencer de qué es lo que quieren hacer. Y elegir a la gente que conduzca esos proyectos. Lo que nos preocupa de los barrios ahora, no sólo aquí, sino en todos los desarrollos, es cómo se están instrumentando los sistemas de gobierno. Desarrollos como Villa Nueva tienen el tamaño de un municipio chico, pero no es fácil armar los sistemas de gobierno, encontrar gente con tiempo para dedicarse ad honorem a la administración de su barrio. A veces se sigue eligiendo a los mismos que no han hecho nada porque son los que tienen tiempo. Y así algunos barrios avanzan y otros no.
Por Marcelo Canton
Cómo será Santa Ana
Santa Ana contempla tres áreas: una de barrio cerrado propiamente dicho; otra abierta, de casas; y una de edificios de media densidad y espacios comerciales. Todos en un espacio que linda con San Isidro Labrador y el arroyo Claro, con frente sobre Italia y Solís, que ahora serán unidas por una calle lindera al curso de agua.
El barrio cerrado tendrá lotes de 600 m2 en promedio, el 30 % de ellos con acceso a la laguna de 12 hectáreas. En una primera etapa, este mes, lanzan la suscripción de 200 lotes. Habrá otra tanda similar en los próximos meses. El precio promedio del terreno será de $ 450.000. En total serán 380 lotes sobre 70 hectáreas, que se entregarán a partir del 2017.
El sector de Casas será abierto, por lo que no tendrán expensas. Son unidades que se entregan terminadas, con superficies construidas de 80 m2 (ampliables a 100 y 120 metros), sobre terrenos de 300 metros cuadrados. El precio rondará los $ 950.000: se paga un adelanto del 15% y el resto son 120 cuotas. Quienes puedan adelantar más pagos serán los primeros en recibir las viviendas. Habrá este mes un primer lanzamiento y otro más adelante: en total, 280 unidades.
El área de densidad media estará sobre la calle Italia, una de las de mayor movimiento de Villa Nueva, que une ruta 27 con Avenida de Todos los Santos. Allí habrá edificios de departamentos para uso de vivienda y profesional, además de locales comerciales.
Llegan otros dos santos
El primer barrio que lanzó EIDICO fue Santa María de Tigre. “El nombre nos gustó, y quisimos seguir con la misma línea –dice Patricio Lanusse, uno de los socios de la desarrolladora-. Los nombre reflejan nuestra filosofía y nuestras aspiraciones”. Y ahora se suman dos nuevos santos a los barrios, San Rafael y San Gabriel. Pese a que fueron lanzados en 2004 junto a Santa Teresa y San Francisco, sus proyectos tuvieron demoras. Pero este mes, aseguran en la compañía, darán las primeras autorizaciones para que los propietarios puedan comenzar las obras de sus viviendas.
La historia de Villa Nueva
El primer barrio de Villa Nueva se lanzó en 1997. Fue sobre tierras de lo que se conocía como La Estancia de De Marchi, unas tierras bajas recostadas sobre el río Luján. Hoy ocupa 850 hectáreas, y ya lo integran 11 barrios, al que se suma ahora Santa Ana.
Santa Catalina fue el primer barrio, con 633 lotes. En 1998 vino San Isidro Labrador, con un acuerdo con el CASI, para hacer en 164 hectáreas 844 lotes con una cancha de golf. En el 2000 lanzaron Santa Clara, con una laguna de 41 hectáreas, la mitad de su superficie, y 280 lotes. Después de la crisis de 2001, el primer lanzamiento fue San Agustín, en 2002, con 284 lotes. Cuando la recuperación empezaba a asomar, en 2003, presentaron San Marco, con 357 lotes. Pero el record fue en 2004, cuando lanzaron cuatro barrios en simultáneo: San Francisco, con 573 lotes: Santa Teresa, con 398; San Gabriel, con 366, y San Rafael, con 374. En 2005, sumaron un barrio con todos sus 280 lotes al agua, San Benito. EN 2006 fue el turno de San Juan, con 87 lotes todos con salida al río. Y en 2010, un nuevo lanzamiento, aunque no un barrio: Casas de Santa María, un grupo de viviendas en un área abierta. En total, ya integran el complejo más de 4.500 lotes, que superarán los 5.000 con Santa Ana.
