La disconformidad de un amplio sector de los vecinos de los barrios de la ciudad pueblo con la administración de los mismos por parte de la Asociación Vecinal Nordelta no es ninguna novedad. Sin embargo, en el último tiempo algunos edificios de la zona de la Bahía Grande comenzaron a tener administradoras privadas para manejar los consorcios. Con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil pareciera abrirse una pequeña puerta para que los barrios de Nordelta puedan comenzar a hacer lo mismo en su manejo económico de puertas de la troncal hacia adentro.
A raíz de este nuevo régimen legal para los barrios privados en general, algunos vecinos están realizando consultas con especialistas y analizando la adaptación al mismo. Gabriel Sanders es abogado especializado en estos asuntos y uno de los vecinos abocados al tema. “En el caso de Nordelta, algunos barrios están organizados como una asociación civil sin fines de lucro, que adoptaron la forma de sociedad anónima para funcionar. De este modo, el desarrollador del emprendimiento tiene en su poder una cantidad de acciones que le confiere mayoría de votos en los asuntos vecinales”, comienza explicando en diálogo con Locally. “Cuando se creó el emprendimiento Nordelta no existía legislación específica sobre clubes de campo y barrios privados. Es posible que el desarrollador, por otro lado, hubiese buscado tener la mayoría para asegurarse la finalización de las obras en cada barrio, sin obstáculos. Pero hoy existen barrios completamente consolidados, donde la presencia del desarrollador no tendría justificación y menos con el hecho de que no paga expensas y tiene el poder de decisión en asuntos vecinales. Desde otro punto de vista, los propietarios, dueños de lotes y viviendas, pagan expensas y su decisión está sujeta a la voluntad del desarrollador”, detalla.
El nuevo Código Civil y Comercial, que comenzó a regir el 1° de agosto de 2015, creó un nuevo derecho real llamado «conjuntos inmobiliarios», estableciendo que aquellos preexistentes, deberán adecuarse a la nueva normativa. Pero si el desarrollador tiene la mayoría de acciones en la asociación de cada barrio, ¿cuál sería entonces el lugar de la Asociación Vecinal Nordelta de darse este cambio? “Debemos distinguir a AVN del desarrollador del emprendimiento. AVN, que también cuenta con mayoría de votos en poder del desarrollador, es la administradora del emprendimiento Nordelta y su situación debería analizarse con mayor profundidad ya que ante la anunciada apertura de la Avenida Troncal, su existencia podría resultar innecesaria”, asegura Sanders.
–Con la posibilidad que brinda el nuevo Código Civil y Comercial, ¿cuál sería el estado de las áreas comunes como calles, plazas y espacios de circulación?
-Si nos referimos a cada barrio, las áreas comunes serían parte de cada consorcio. En efecto, el nuevo régimen legal implicaría transformarlos en consorcios de propietarios, y la ley no menciona la presencia del desarrollador. Por el contrario, se refiere a los propietarios de las unidades funcionales. Respecto al emprendimiento Nordelta, AVN sólo administra las áreas comunes, al menos mientras no se abra la Troncal.
El precedente de la Bahía Grande
Como decíamos al comienzo de esta nota, dentro de Nordelta existen edificios que ya tienen una administración independiente de la Asociación Vecinal Nordelta. Ahora, ¿es posible que esa situación se cumpla en todos los barrios, es decir, que se administren sin la presencia de AVN? Para Sanders no existe duda en la factibilidad de implementar el cambio: “Con el nuevo régimen legal cada barrio podrá elegir a su propia administración. Inclusive la mayoría de propietarios podría optar por seguir bajo la administración de AVN, pero ya sin la presencia del desarrollador, y tomando decisiones para que AVN, como administradora, las ejecute”.
-¿De qué modo influye la posible apertura de la Avenida Troncal en esta decisión?
-La adecuación de los barrios al nuevo régimen legal es de cumplimiento obligatorio, independientemente de que se abra la Troncal. Actualmente, los vecinos de Nordelta pagamos una tasa al Municipio de Tigre por el uso exclusivo de la Troncal, y como tal, los servicios actuales podría prestarlos el Municipio. No tiene sentido pagar por la Troncal a AVN y al Municipio: pagaríamos a uno o al otro, pero no a los dos. Algunos vecinos de distintos barrios, a través de diferentes grupos, estamos analizando los aspectos legales y prácticos de la adecuación legal. En lo personal, considero que la vía del diálogo sería la mejor forma de realizar los cambios para cumplir con la ley.
-Una de las críticas que suele hacerse a AVN es el valor de las expensas. ¿Con este cambio serían más bajas?
-Con este cambio, los vecinos tendrían un mayor control de la gestión administrativa y podrían votar sobre la forma de elección de los presupuestos y contratistas, generando una competencia de precios que podría hacer bajar el costo de expensas y aumentar la calidad de los servicios prestados.
-¿Por qué consideran mejor este tipo de administración que la actual?
-Son varias las ventajas que brinda el nuevo régimen. En primer lugar, brinda una seguridad jurídica al patrimonio de cada propietario, dado que en la estructura actual de cada barrio, si los estatutos no limitan la transmisión de acciones del desarrollador, éste podría cederlas y quedar en manos de personas con otras ideas y proyectos. También se podría dar el caso de que el desarrollador actual, en términos sencillos, cambie de dueños y tendríamos la situación antes descrita. En cambio, con el nuevo régimen, al transformarse en consorcios de propietarios no permitiría la presencia de ningún tercero.
Por otro lado, cada propietario podría ejercer su derecho en toda su amplitud, sin depender de terceros ni sentir que en la práctica es «inquilino de algo que compró».
También se podría elegir administrador, revisar su mandato en forma anual o por el tiempo de contratación, removerlo por causas contractuales o legales, denunciarlo ante el organismo de control en caso de infracción a normas que regulan su actividad. Los propietarios tendrían mayor control de la gestión y acceso a la información, podrían votar los asuntos vecinales sin la participación del desarrollador, sería más rápida la vía de ejecución para los deudores por expensas.
Miedo al cambio
Después de más una década y media bajo el mismo sistema, es lógico que surjan dudas, temores de parte de varios grupos de vecinos respecto a si este cambio es realmente necesario o si se agravaría aún más la situación referida a costos, expensas, cuidado de ciertos espacios o la regulación de accesos y la seguridad en general. Consultado sobre cuáles son los principales temores de los vecinos a la hora de optar por una modificación del régimen de administración actual, Sanders asegura que “la ley no da opción, sino que adaptarse al régimen en vigencia constituye una obligación”. Es cierto que todo cambio implica temores, “pero de la misma manera que los vecinos nos fuimos adaptando a los cambios impuestos por el desarrollador sin consultarnos, ahora tendremos que adaptarnos a los cambios que impone la ley a medida que la sociedad evoluciona, con la ventaja de que los cambios nos aseguran mayor protección jurídica a nuestro patrimonio”, argumenta.
Y entonces, la gran pregunta que seguro generará opiniones diversas de aquí en más cuando el tema sea ampliamente debatido por los vecinos de todos los barrios: ¿cómo será el futuro de Nordelta con este cambio? “Muy bueno para todas las partes”, dice confiado Sanders. “Para los propietarios, mejoraría el régimen de administración de cada barrio y brindaría mayor seguridad jurídica en los derechos de propiedad de cada uno. Y para el desarrollador, la ley le estaría dando la solución para su retiro luego de cumplir con el objetivo de tener finalizado el emprendimiento”.
Excelente nota