Los barrios privados podrán transformarse en consorcios de propietarios, pudiendo contratar a un administrador, formar un consejo de propietarios y ejercer el control sobre aspectos económicos y financieros.
¿Es posible que aquellos barrios de Nuevo Delta que hoy funcionan como asociaciones civiles organizadas bajo la forma de sociedad anónima, se transformen en consorcios de propietarios?
¿Se podrá elegir a un administrador profesional y revisar su mandato periódicamente, pudiendo designar a otro cuando la mayoría lo desee?
¿Se podrán controlar las cuentas y presupuestos de los barrios, y tener una información con amplio detalle a disposición de todos los propietarios?
Con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, desde el 1 de agosto pasado, muchos barrios privados y clubes de campo de Nuevo Delta constituyen ahora «conjuntos inmobiliarios», que define y caracteriza el citado cuerpo legal como un nuevo derecho real.
Las urbanizaciones preexistentes, organizadas bajo un régimen legal distinto, deberán adecuarse a la nueva normativa, con la finalidad de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Entre los elementos característicos de estas urbanizaciones, se menciona la existencia de una entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.
La transformación en «consorcios de propietarios» sería la forma de agrupamiento a la que se refiere el Código, ello en virtud de la remisión que hace respecto al sometimiento a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, como también a su mención en distintas partes del Título que regula esta clase de comunidades.
El Nuevo Código no menciona como parte integrante de esa entidad, a aquellos desarrolladores de emprendimientos que poseen alguna participación limitada a la toma de decisiones en asuntos comunitarios, pero sin tener ninguna unidad privativa en propiedad, como sucede en las asociaciones de algunos barrios de Nuevo Delta.
El proceso de adecuación al nuevo régimen legal, podría resultar complejo en sus aspectos jurídicos y administrativos. En el primer caso, porque no resuelve expresamente qué sucederá con la participación de los desarrolladores de emprendimientos en aquellos estatutos de los que forman parte.
En el aspecto administrativo, podría ser compleja la adaptación de los actuales estatutos y reglamentos de asociaciones y sociedades, y de los títulos de propiedad de cada unidad privativa, y sus correspondientes inscripciones en registros públicos. La falta de reglamentación de los distintos aspectos de este derecho real, que ya está en plena vigencia pero sin que el Código exprese un plazo de adecuación al nuevo régimen, podría servir como argumento de inicio de conversaciones entre desarrolladores y propietarios, para trabajar en la transformación al nuevo sistema legal.
El nuevo Código también regula sobre otros asuntos de las urbanizaciones, tales como enumeración de cosas y partes comunes y privativas, facultades y obligaciones de los propietarios, reglamento de propiedad, expensas, cerramiento, régimen disciplinario, entre otros.
Se destaca la introducción del concepto «expensas» en estas urbanizaciones, de singular importancia para aquellos emprendimientos que funcionan bajo la forma de asociación civil o sociedad anónima, donde la adecuación tendría como ventaja la utilización de una vía legal más rápida para la cobranza a deudores.
Con respecto a los límites perimetrales y el control de acceso, el nuevo régimen expresa que pueden materializarse mediante cerramientos sujetos a la reglamentación existente, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.
De este modo, se contempla no sólo una característica de estas urbanizaciones, sino también un aspecto especialmente observado por muchos que eligen vivir o invertir en ellas.
Con relación al régimen disciplinario, se permite expresamente la aplicación de sanciones ante conductas graves o reiteradas que violen el reglamento de la urbanización.
Por otro lado, en el Municipio de Tigre y en la Provincia de Buenos Aires existen normas que regulan la actividad de los administradores profesionales, creando registros públicos para su inscripción y control, sirviendo además como una herramienta para que los propietarios tengan mayor información sobre la gestión de sus respectivos consorcios y barrios.
En conclusión, el nuevo ordenamiento permite a los barrios transformarse en consorcios de propietarios, contratar y reemplazar administradores, y ejercer mayor control sobre la gestión administrativa y aspectos económicos y financieros.
A su vez, para las urbanizaciones existentes, será la oportunidad de solucionar problemáticas actuales y mejorar aquellos asuntos de la vida comunitaria, redactando un nuevo reglamento adecuado para cada comunidad.
Por Gabriel Sanders
Abogado
